La industria de autoalmacenamiento y almacenamiento combina los atributos de los bienes raíces con los de una empresa en funcionamiento. Las unidades de autoalmacenamiento similares a las que se ven comúnmente en la actualidad comenzaron a aparecer durante la década de 1960 y la industria se mantuvo relativamente discreta durante los siguientes 20 años. En la década de 1990, los inversores comenzaron a construir unidades de autoalmacenamiento a un ritmo mucho más rápido, en gran parte porque se pensaba que el mercado de autoalmacenamiento era más resistente a la recesión que otros.
Visión general de la industria
La industria realmente despegó entre 2001 y 2007 en medio de atractivas opciones de financiamiento, bajos requisitos de capital y pocas barreras de entrada. Las unidades de almacenamiento son relativamente económicas de construir debido a su naturaleza sencilla y a los inquilinos no les preocupa la estética. El número de instalaciones de autoalmacenamiento en los EE. UU. Ha aumentado en casi dos tercios desde que comenzó el nuevo milenio.
Factores de competencia
La competencia en la industria se basa en la ubicación y los precios, mientras que los cambios en las tasas de ocupación son impulsados por las estaciones. La industria del autoalmacenamiento está muy fragmentada y la competencia es feroz debido a la demanda aparentemente ilimitada de servicios de almacenamiento en el mercado estadounidense. Un pequeño número de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que cotizan en bolsa posee aproximadamente el 10 por ciento del mercado interno combinado. Durante la recuperación económica que siguió a la reciente recesión, los REITS que cotizan en bolsa han aplicado mayores presiones de precios sobre objetivos más pequeños con menor capacidad de respuesta mediante la reducción de las rentas.
Pequeño contra grande
Las empresas más pequeñas, como las que tienen tres o menos ubicaciones, se enfrentan a una competencia cada vez mayor de los REITS que cotizan en bolsa, ellos mismos bajo la presión de los inversores para aumentar los rendimientos. Aproximadamente las tres cuartas partes de las instalaciones de autoalmacenamiento de EE. UU. Son propiedad de operadores independientes. Sin embargo, los REITS que cotizan en bolsa han reestructurado colectivamente sus balances y están mejor capitalizados. Por lo tanto, pueden aprovechar el marketing en Internet y la publicidad por clic. También pueden distribuir los costos administrativos y operativos entre carteras más grandes.
Tendencias de consolidación
La tasa de construcción de nuevas instalaciones se está desacelerando y los operadores más grandes están impulsando el crecimiento de los ingresos a través de adquisiciones, principalmente de empresas independientes. En el momento de escribir este artículo, el sector está dominado por acuerdos que involucran a operadores de ubicación única, un cambio con respecto a la forma reciente en la que los operadores más grandes eran los compradores habituales. Muchos de los operadores de empresas privadas que se crearon a mediados de la década de 2000 son ahora atractivos objetivos de adquisición para REITS hambrientos de crecimiento. La naturaleza fragmentada del mercado nacional puede prestarse a una consolidación adicional, la principal vía para que los REITS ganen participación de mercado y aumenten el conocimiento de la marca.
Perspectiva del sector
El crecimiento de la industria se proyecta en un 3.2 por ciento anual durante los últimos cinco años. Esto refleja una recuperación de los efectos negativos de la recesión económica, que fueron parcialmente compensados por mayores ingresos de la industria derivados del aumento de las ejecuciones hipotecarias. La gestión de ingresos se está convirtiendo en una herramienta cada vez más importante para las empresas más pequeñas. Aquellos que demuestren la capacidad de cobrar mejor los alquileres morosos y utilicen la tecnología de seguimiento para aumentar las tarifas de alquiler a intervalos óptimos deben esperar tasas de crecimiento similares o cercanas a los promedios de la industria.