Si desea comprar una propiedad de inversión, su investigación debe incluir un análisis del mercado de alquiler, que evalúa ciertos factores para determinar la tasa de alquiler a cobrar a los inquilinos. Estimar el monto del alquiler que puede cobrar es importante para su decisión de comprar una inversión inmobiliaria. Saber cuánto dinero puede ganar la propiedad en su mercado local lo ayuda a evitar sorpresas desagradables después de cerrar el trato. Ya sea que esté comprando un complejo de apartamentos o una casa unifamiliar, asegúrese de hacer un montón de trabajo preliminar para evaluar con precisión el alquiler mensual y el flujo de efectivo.
Zona
El valor de la ubicación de una propiedad de alquiler implica más que solo su código postal. Para muchos inquilinos, la proximidad a escuelas, parques, transporte público, universidades y tiendas minoristas son consideraciones importantes. Si el alquiler está en un desarrollo urbano planificado con servicios en el vecindario, debe estar cerca de piscinas y canchas de tenis. En áreas donde muchos ocupantes deben viajar diariamente a sus trabajos, la proximidad a las autopistas y el transporte público puede ser un factor decisivo. A diferencia de los propietarios de viviendas, que están dispuestos a sacrificar la ubicación para comprar una vivienda asequible, es posible que muchos inquilinos no tengan la flexibilidad o el deseo de hacerlo.
Unidades comparables
Realice una investigación sobre cuánto dinero pueden cobrar los propietarios por el alquiler en áreas particulares. Consulte los listados de alquiler en el área. Encuentre los que sean más similares a su alquiler deseado en tipo (apartamento o unifamiliar), cantidad de dormitorios y baños, pies cuadrados, tamaño del lote, antigüedad, mejoras, servicios y ubicación. Además, conduzca por el vecindario en busca de letreros de alquiler en caso de que no estén listados o anunciados. Comuníquese con el propietario o la compañía de administración para ver la propiedad tanto desde adentro como desde afuera. También es posible que pueda ver imágenes del interior en línea. Además, pida a los administradores de propiedades de la zona que le aconsejen sobre los precios de alquiler. Si descubre que un anuncio de alquiler parece más caro que las unidades comparables en el área, averigüe cuánto tiempo ha estado desocupado. Si ha estado vacío durante varios meses, es posible que tenga un precio excesivo y no debería formar parte de su análisis.
Para los propietarios de unidades de alquiler, el alquiler que cobran debe estar en línea con unidades como la suya. Racionalizar un precio más alto injustificado puede generar una pérdida neta mensual cuando tiene que reducir su tarifa para encontrar un inquilino.
Precio por pie cuadrado
Compare el precio de alquiler por pie cuadrado de alquileres en su área. Esto es importante si no puede encontrar otras propiedades ocupadas por inquilinos que sean del mismo tamaño o que tengan un número similar de dormitorios y baños. Para determinar la tarifa de alquiler por pie cuadrado, divida el alquiler mensual por los pies cuadrados de espacio habitable, excluyendo garajes y cobertizos. Por ejemplo, un alquiler de $ 1,000 por mes, dividido por una unidad de 800 pies cuadrados, es $ 1.25 por pie cuadrado. Si tiene tres dormitorios con dos baños, y el alquiler comparable más cercano es cuatro dormitorios con tres baños, use la tarifa por pie cuadrado para determinar cuánto puede cobrar por el alquiler. Si las unidades son del mismo tamaño, su alquiler debe ser un poco menor que el precio por pie cuadrado del alquiler con un dormitorio y un baño más.
Tasa de vacantes
Incluya las tasas de vacantes de área en su análisis del mercado de alquiler. La cantidad de alquiler mensual que puede cobrar solo es un factor para determinar el rendimiento de su inversión. El otro factor es la facilidad con la que puede mantener la unidad a ese precio y aún así atraer inquilinos. Después de todo, las unidades que permanecen vacías durante largos períodos de tiempo no generan ingresos. Saber la cantidad total de dinero que recolecta en un año es vital para un cálculo preciso. La Oficina del Censo de los Estados Unidos publica las tasas de vacantes por estado y por grandes áreas metropolitanas. Compare su unidad de alquiler con el área más cercana en la lista. Por ejemplo, si su alquiler está ubicado en Escondido, California, use la estadística de tasa de vacantes para "San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA" para estimar la frecuencia con la que su unidad probablemente estará ocupada durante un período de 12 meses.
Precio de compra
Para determinar si una propiedad de inversión le dará un rendimiento razonable de su inversión, calcule la tasa de capitalización. Primero, determine la cantidad de alquiler estimado que puede ganar, luego reste la tasa promedio de vacantes. Si recolecta $ 1,000 por mes, eso es $ 12,000 al año. Si la tasa de vacantes de su área es del 10 por ciento, reste $ 1,200 de su total anual, por lo que su ingreso bruto es de aproximadamente $ 10,800. Luego, agregue sus gastos mensuales estimados, como servicios públicos, impuestos, seguros, tarifas de la asociación de propietarios y reparaciones, si corresponde. Multiplíquelos por 12 meses. Los pagos de su préstamo hipotecario no están incluidos en esta ecuación.
Reste los gastos totales de su ingreso bruto anual para obtener su ingreso operativo neto, o NOI. Por ejemplo, si sus gastos suman $ 3,600 al año, su NOI es $ 7,200 ($ 10,800 menos $ 3,600). Para obtener una indicación de si una propiedad es una buena inversión, calcule la tasa de capitalización dividiendo el NOI por el precio de venta. Si el precio de compra es de $ 100,000, su ecuación es de $ 7,200 / $ 100,000. Esto le da una tasa máxima de 7.2 por ciento, o retorno de su inversión, antes de tener en cuenta los pagos de su hipoteca. Si la tasa de capitalización es demasiado baja, por ejemplo, menos del 5 por ciento, el precio de venta puede ser demasiado alto y es posible que su devolución no cubra los gastos anuales de emergencia o una tasa de vacantes superior al promedio.
Alquiler
Incluso después de un análisis cuidadoso, la cantidad de alquiler que cobra está determinada en última instancia por el número de solicitantes interesados. Después de cerrar la transacción y comprar la unidad, asegúrese de que esté en buenas condiciones y lista para alquilar (pintura nueva, electrodomésticos en funcionamiento, etc.). Cuando esté lista para alquilar, anuncie la unidad en periódicos locales y sitios web de alquiler en línea. Si hay muchas consultas de prospectos calificados, su análisis de alquiler de mercado probablemente fue correcto. Sin embargo, si no recibe suficientes respuestas para aprobar a un inquilino dentro de los 30 días, es posible que haya sobreestimado la cantidad de alquiler que puede soportar su mercado en particular y debería considerar bajar el precio para ocuparlo rápidamente.