Una empresa que necesita un terreno en el que construir una tienda u otro edificio comercial no necesariamente tiene que comprar ese terreno. Un acuerdo de "arrendamiento de terreno" le otorga el derecho a desarrollar y utilizar el terreno durante un largo período de tiempo sin tener que comprarlo. En un arrendamiento de terreno subordinado, el propietario se convierte en una especie de socio en el desarrollo al ayudarlo a obtener financiamiento.
Arrendamientos de terrenos
En una adquisición de terreno comercial típica, identificaría una propiedad deseable, negociaría un precio con el propietario y compraría el terreno. Entonces eres libre de hacer lo que quieras con la tierra (o, al menos, lo que permitan las restricciones de zonificación). En un arrendamiento de terreno, su empresa firma un contrato a largo plazo, generalmente de 50 a 99 años, que le otorga el derecho a desarrollar y usar el terreno a cambio de pagos de alquiler. Usted asume todos los costos asociados al terreno, como impuestos prediales, seguro de responsabilidad y mantenimiento. El contrato de arrendamiento de terreno generalmente describe los usos aceptables de la tierra y estipula que cualquier mejora que haga a la tierra se convertirá en propiedad del propietario al final del contrato (asumiendo que el contrato no se extiende).
Subordinación
El desarrollo de la tierra es costoso y las empresas rara vez lo pagan en su totalidad con dinero en efectivo de su bolsillo. En cambio, piden prestado dinero para financiar la construcción. En un arrendamiento de terreno subordinado, el propietario ofrece el título del terreno como garantía para el préstamo de construcción del desarrollador. Esto le da al propietario una participación significativa en el proyecto, ya que un incumplimiento del préstamo por parte del desarrollador podría resultar en la pérdida del título del terreno. Para compensar este mayor riesgo, las tarifas de alquiler de los arrendamientos de terrenos subordinados suelen ser más altas que las de los arrendamientos no subordinados.
Ventajas
El propietario de un negocio obtiene varias ventajas de un arrendamiento de terreno subordinado. Cuando alquila un terreno en lugar de comprarlo, necesita menos dinero por adelantado. Los pagos de su alquiler son totalmente deducibles de impuestos como gasto comercial; cuando compra un terreno, por el contrario, sólo se deducen los intereses. Cuando el propietario ofrece la tierra como garantía, eso puede facilitar la obtención de un préstamo para la construcción o la obtención de mejores condiciones. Y el propietario ahora tiene un interés directo en su éxito, lo que puede ofrecerle cierta flexibilidad más adelante. Los propietarios también ven ventajas. Conservan el título de propiedad a largo plazo sobre la tierra y, según el acuerdo, mantienen cierto control sobre cómo se utiliza la tierra. Su propiedad produce ingresos constantes. Y evitan las consecuencias fiscales de una venta, aunque el alquiler es una renta imponible.
Desventajas
Para el propietario de un negocio, aunque un arrendamiento de terreno le ahorra dinero por adelantado, el costo a largo plazo generalmente será más alto que el costo de comprar la propiedad. El arrendamiento de terreno típico también limita sus opciones de lo que puede hacer con el terreno. Y en el futuro, a medida que se acerca el final del plazo del arrendamiento, existe la realidad de que el dinero que su empresa ha invertido en desarrollar la propiedad se perderá a medida que las mejoras se reviertan en el propietario. Para los propietarios de tierras, la mayor desventaja de un arrendamiento de terreno subordinado es el riesgo de perder la tierra o terminar en el anzuelo por el incumplimiento del préstamo de un desarrollador.