Al comprar o vender una propiedad comercial, a menudo es difícil determinar cuál debería ser el valor de la propiedad. Un tasador de propiedades comerciales puede ayudar a evaluar ese valor y proporcionar una mejor estimación del precio. Dado que dos propiedades rara vez son similares, y aún más raro es una propiedad muy similar que se vendió recientemente, los tasadores se basan en comparaciones adicionales. La comparación de otras propiedades para realizar ajustes de valor se denomina análisis de ventas por pares.
Definición de ventas pareadas
El análisis de ventas emparejado es una técnica de tasación que se utiliza para determinar el valor de una característica dentro de una propiedad, como una fachada de ladrillos o un estacionamiento considerable. Cuando un tasador encuentra tres ventas recientes de edificios de oficinas pequeñas donde la principal diferencia es la presencia de una fachada de ladrillo o un estacionamiento considerable, el tasador hará dos conjuntos de comparaciones. Ella comparará el que tiene la fachada de ladrillo con el que no tiene y el que tiene un estacionamiento considerable con el que no tiene. Estos emparejamientos se denominan ventas por pares.
Ventas emparejadas
Un tasador utiliza ventas por pares para determinar los ajustes que deben realizarse en su análisis de comparación de ventas. Al comparar las fachadas, el tasador determina un valor para la fachada. Al comparar los estacionamientos, el tasador asigna un valor al estacionamiento. De esta manera, un tasador puede asignar valores a la miríada de características que difieren en la propiedad de la oficina que está considerando comprar y usar esos valores para sumar o restar las ventas comparables más cercanas. Rara vez una comparación es suficiente para evaluar el valor de mercado. Generalmente, los resultados se vuelven más precisos con más comparaciones.
Ejemplo
Supongamos que desea comprar un condominio de oficinas en un edificio con varias ventas recientes de diseños similares, y las principales diferencias son las características y comodidades interiores. Al combinar algunas ventas combinadas, un tasador puede ver las diferencias en los montos pagados por molduras de techo y los montos pagados por una cocina en suite. Digamos que el primer condominio de oficinas se vendió por $ 350,000 con molduras de techo y una cocina en suite, mientras que el segundo se vendió por $ 345,000 con una cocina en suite y sin molduras de techo. El tercer condominio se vendió por $ 332,000 sin cocina y sin molduras de techo, mientras que el cuarto se vendió por $ 336,000 sin cocina pero con molduras de techo. El tasador iguala el primero y el segundo por una prima de $ 5,000 por molduras de techo. El tasador iguala el primero y el cuarto por una prima de $ 14,000 por una cocina en la suite. Luego iguala el primero y el tercero por una prima de $ 18,000 para molduras de techo y una cocina en la suite. Finalmente, iguala el segundo y el tercero por una prima de $ 13,000 por una cocina en suite. La prima promedio es de $ 13,500 para la cocina en suite y $ 4,500 para molduras de techo.
Consideraciones
Un tasador normalmente realizará un análisis emparejado con varias propiedades para determinar lo que pagaría un comprador comercial típico por una determinada característica en el área geográfica cercana. En algunas áreas, puede haber pocos edificios comerciales vendidos recientemente con los que hacer comparaciones. Cuando esto ocurre, un tasador debe expandir su área geográfica y hacer una serie de comparaciones adicionales de ventas emparejadas para capturar el valor de la característica de "ubicación".