Para proporcionar a los contratistas, subcontratistas, proveedores de materiales y vendedores un método legal para garantizar el pago de sus servicios en proyectos de construcción, los estatutos estatales les permiten presentar gravámenes contra los propietarios de viviendas. Debido a que los contratistas y otras personas que prestan servicios de construcción no pueden simplemente solicitar una devolución de sus servicios cuando los propietarios no les pagan, las leyes estatales les otorgan derechos de retención únicos conocidos como embargos de mecánicos para ayudarlos a cobrar el pago por sus servicios.
Derechos de gravamen
Los subcontratistas pueden presentar embargos preventivos contra los propietarios de viviendas cuando no reciben el pago por sus servicios. Aunque los contratistas generales que contratan a subcontratistas suelen ser responsables de pagarles, los subcontratistas pueden exigir el pago final a los propietarios. En otras palabras, el propietario de una vivienda generalmente es responsable de garantizar el pago adecuado por parte de un contratista general a sus subcontratistas. Cuando un subcontratista presenta un gravamen, el gravamen crea un gravamen sobre la propiedad del propietario por el trabajo que se terminó pero no se pagó.
Elementos de procedimiento
Los embargos de los mecánicos son criaturas de las leyes estatales. Las leyes estatales establecen límites de tiempo y requisitos de notificación necesarios para que los subcontratistas perfeccionen sus embargos. Los contratistas presentan sus embargos en los tribunales de circuito locales o en las oficinas de registradores locales del condado para registrar sus derechos de propiedad sobre la propiedad. Los requisitos legales para que un subcontratista presente un gravamen de mecánico requieren una demanda de pago del contratista general, un aviso de gravamen al propietario y tiempo para que el propietario pague el monto adeudado. Si un propietario no paga, un subcontratista puede presentar un gravamen en la corte y notificar al propietario del gravamen existente por correo, a través de un servidor de proceso o mediante publicación, de acuerdo con las leyes estatales.
Liberaciones de gravámenes
Los contratistas que presentan embargos preventivos contra los propietarios de viviendas pueden liberarlos con el pago total de sus servicios o trabajo. De manera similar, los subcontratistas, proveedores de materiales y subcontratistas pueden presentar gravámenes contra los propietarios de viviendas y liberarlos con el pago completo. Los propietarios pueden solicitar la liberación de gravámenes si los subcontratistas no los liberan después del pago completo. Para solicitar una liberación de gravamen, un propietario puede mostrar un comprobante de pago y presentar una moción para liberar un gravamen en la corte.
Variaciones en las leyes estatales
Las leyes estatales que rigen los procedimientos legales que los subcontratistas deben seguir al presentar gravámenes contra los propietarios varían según la jurisdicción. En algunos estados, los subcontratistas y contratistas deben perfeccionar sus embargos dentro de los 90 días posteriores a la presentación para buscar un recurso legal. Esto significa que los subcontratistas y contratistas deben presentar sus gravámenes y entablar demandas civiles que les permitan perfeccionar su gravamen o registrarlos con los registradores locales del condado o los secretarios de los tribunales de circuito. Otros estados pueden proporcionar a los subcontratistas tiempo adicional para presentar sus demandas y perfeccionar sus embargos. Si un subcontratista no logra perfeccionar su gravamen, el gravamen se anula o deja de ser efectivo.