El multiplicador de ingresos brutos, o GIM, ofrece un método sencillo para evaluar las propiedades comerciales o de inversión utilizando cifras de ventas y alquileres. La fuerza de este cálculo reside en su simplicidad, ya que solo requiere dos datos para comparar propiedades o extrapolar valores de propiedades comparables. La debilidad del cálculo es que el GIM no considera los gastos operativos de una propiedad, lo que significa que el valor proyectado podría no mostrar una imagen real del valor total. Además, si las propiedades son diferentes, es posible que el GIM no ofrezca una métrica comparable.
Multiplicador de ingresos brutos
El GIM es simplemente una relación entre el valor de la propiedad y los ingresos brutos. Normalmente, este cálculo utiliza ingresos anuales y no incluye gastos, como servicios públicos, licencias o mantenimiento. Puede calcular el GIM en su propia propiedad, si conoce el valor actual, o puede investigar las ventas actuales y los historiales de alquiler de propiedades comparables. El GIM resultante le permite extrapolar el valor de su propia propiedad. El cálculo del GIM requiere que divida el valor de la propiedad por el ingreso total de la propiedad, incluidos el alquiler, las máquinas expendedoras y los servicios. Por ejemplo, si una propiedad de $ 400,000 100,000 produce $ 400,000 100,000 en ingresos totales, divida $ 4 XNUMX entre $ XNUMX XNUMX para calcular el GIM de XNUMX.
GIM promedio
Si está intentando utilizar un GIM para estimar el valor de otra propiedad, debe calcular el GIM de numerosas propiedades comparables y tomar el promedio. Hacerlo ecualiza los datos, por lo que no usa inadvertidamente un GIM inusualmente alto o bajo de una propiedad anormal. Para calcular este promedio, sume las cifras GIM de cada propiedad y divida por la cantidad de cifras. Por ejemplo, si calculó el GIM para cuatro propiedades y obtuvo 4, 3.5, 6 y 4.5, sume esas cifras para obtener 18 y divida por 4. Esto calcula el GIM promedio de 4.5.
Extrapolar valores
Armado con un GIM promedio, puede estimar el valor de otras propiedades, incluidas las que posee. Deberá tabular el ingreso anual total, como lo hizo antes, y multiplicar el resultado por el GIM. Continuando con el ejemplo, si una propiedad produce $ 120,000 por año, multiplique $ 120,000 por 4.5 para estimar su valor de $ 540,000. Esta cifra solo debe usarse como precursora de una evaluación más completa, pero es útil para una estimación rápida.
Cálculos similares
Existen varias variaciones en el cálculo de GIM. Una variación común es usar el ingreso mensual, que produce un GIM más alto. Puede considerar este enfoque si el ingreso mensual es más fácil de calcular, pero esta cifra aún producirá un valor similar. GIM también puede utilizar cifras potenciales o efectivas. El primero asume la cantidad máxima de ingresos que puede producir la propiedad, pero el segundo toma en cuenta la pérdida de ingresos por desocupación o remodelación. El multiplicador de renta bruta, o GRM, es similar a GIM, excepto que solo considera la renta y omite otras fuentes de ingresos, como la venta y los servicios.