Antes de impuestos, el análisis del flujo de caja es una herramienta clave que utiliza el inversor inmobiliario para garantizar un resultado final saludable al medir el rendimiento del capital antes de realizar una inversión. Calcular el flujo de caja antes de impuestos es cuestión de determinar el ingreso operativo neto y deducir el servicio de la deuda. El servicio de la deuda es la deuda que el inversor está obligado a pagar en relación con la propiedad de inversión. Una vez que se calcula la estimación del flujo de efectivo antes de impuestos, el inversor tendrá una idea de la empresa antes de arriesgar sus dólares en inversión inmobiliaria.
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Determine los parámetros financieros de la propiedad de inversión. Por ejemplo, un inversor está considerando comprar una casa para obtener ingresos por alquiler. La casa se compra por $ 250,000 a un interés fijo del 7 por ciento durante 360 meses. La casa está financiada en un 80 por ciento. El pago mensual de la hipoteca de la casa es de $ 1,330.60.
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Determine los posibles ingresos anuales por alquiler. Por ejemplo, el mercado de alquiler de la región indica que la casa para inversión se alquilará por $ 1,500. $ 1,500 multiplicado por 12 meses equivale a $ 18,000 de ingresos anuales potenciales por alquiler.
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Determine el ingreso bruto efectivo. Los ingresos brutos efectivos son los ingresos brutos por alquiler, más otros tipos de ingresos derivados de la propiedad, más cualquier recuperación, menos las pérdidas por desocupación y cobranza. Continuando con el ejemplo, el ingreso bruto por alquiler es de $ 18,000 por año. La propiedad no tiene otras fuentes de ingresos involucradas. El inversionista recuperará una tarifa de reemplazo de alfombra de $ 2,000 por año. El inversionista espera una pérdida de vacantes por año del 5 por ciento, lo que equivale a $ 900. $ 18,000 más $ 2,000 por alfombra, menos $ 900 por pérdidas por vacantes equivale a $ 19,100 de ingreso bruto efectivo.
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Determine los gastos operativos anuales. Los gastos operativos son todos y cada uno de los gastos en los que incurre el inversor como resultado de la operación de la propiedad por año, incluido el mantenimiento de rutina de la propiedad, los honorarios legales, los honorarios de documentos y los honorarios de inspección. Para este ejemplo, los gastos operativos anuales son $ 3,650 por año.
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Determine el ingreso operativo neto. Deduzca los gastos operativos anuales del ingreso bruto efectivo anual. Continuando con el ejemplo, el ingreso bruto efectivo es $ 19,100 para la propiedad de inversión. Los gastos operativos son $ 3,650. $ 19,100 menos $ 3,650 equivale a $ 15,450 de ingreso operativo neto anual.
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Determine el servicio de la deuda anual. El servicio de la deuda es la cantidad que el inversionista pagará en un año por el financiamiento de la propiedad. Continuando con el ejemplo, el pago mensual de la hipoteca de la propiedad de inversión es de $ 1,330.60. $ 1,330.60 multiplicado por 12 meses equivale a $ 15,967.20 del servicio anual de la deuda.
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Deduzca el servicio anual de la deuda del ingreso operativo neto anual para llegar a la estimación del flujo de efectivo antes de impuestos. Continuando con el ejemplo, la utilidad operativa neta es de $ 15,450 y el servicio de la deuda es de $ 15,967.20 al año. $ 15,450 menos $ 15,967.20 equivale a - $ 517.20. Entonces, para este ejemplo, el inversionista pierde $ 517.20 cada año en esta inversión, lo que la hace poco sólida.