Determinar la ganancia o pérdida de una propiedad de alquiler es más complicado que para su residencia. Ciertos gastos realizados a lo largo de los años aumentan la base, mientras que las deducciones y el crédito reducen la base. La clave para un cálculo preciso es mantener recibos y registros de impuestos cuidadosos de su propiedad hasta que se venda. Las ganancias de capital sobre alquileres están totalmente sujetas a impuestos; no existe una exclusión como la de las ganancias de capital sobre bienes inmuebles residenciales, a menos que haya utilizado la casa como su residencia principal durante un cierto período de tiempo.
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Comience con la base de la propiedad. Este es el precio de compra original. Calcule la base ajustada sumando el costo de las mejoras por las que pagó; esto incluye cualquier gasto que aumente el valor de la propiedad, por ejemplo, el costo de un techo nuevo, una adición, un paisajismo nuevo, aislamiento o electrodomésticos. Debe tener recibos de todos esos pagos; si no lo hace, consulte sus declaraciones de impuestos de años anteriores para determinar los montos.
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Agregue los costos de cierre y los honorarios legales que pagó, incluida la transferencia del título, la documentación y cualquier impuesto a la propiedad que el vendedor original no cubrió. No incluya costos de financiamiento o tasaciones.
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Reste la depreciación reclamada en años anteriores por la propiedad y las mejoras. Debe haber un registro de depreciación en sus declaraciones de impuestos, incluida una cifra de depreciación acumulada. El Servicio de Impuestos Internos permite a los propietarios cancelar la depreciación contra los ingresos por alquiler, pero la factura vence cuando vende la propiedad.
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Reste los créditos fiscales, los subsidios de conservación de energía o las exclusiones recibidas por la propiedad. También reste las deducciones por hechos fortuitos o pérdidas o los reembolsos recibidos del seguro.
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Reste la base ajustada resultante del precio de venta de la propiedad. Si vende la propiedad por $ 500,000 y tenía una base ajustada de $ 350,000, tiene $ 150,000 en ganancias de capital.
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Informe la venta de la propiedad de alquiler en el Anexo D del Formulario 1040 en el año en que vende la propiedad. También presente el Formulario 4797 (Ventas de propiedad comercial) si reclamó la depreciación de la propiedad en cualquier momento.